本世纪初之前，中国的新城建设大都是由产业化来推动的，最近十年却变成了城市配套拉动产业化的方式。大多数地方政府对于新开发的区域都是打造配套，再引进产业，然后利用这个产业的概念回过头来再进行相关房地产的招商和开发。在这种模式中,产业已然成为房地产的修饰语，也就出现了工业地产这样的冠名词。

在光谷以南的一片土地上，一座座灰白色三层小楼，在寂静的城郊默默屹立。如果不看招牌，你会认为，这里不过是一处富人居住的别墅区。但通过仔细观察，这一栋栋别墅类型的小平层，却承载着科研、加工、办公、商务等多重功能。如今，工业地产已然卸下厚重的外衣，新形态的工业地产项目正在呼之欲出。(黑巧克力/文)

工业地产之现实与梦想 买卖双方供需失衡残局

偏僻的郊外，放眼望去，过膝的杂草肆意地蔓延开来。来往不多的车辆飞驰而过，卷起阵阵尘沙。这里，餐饮副食的小面店难寻踪迹。园区内外，进出的工作人员寥寥无几，他们脸上沉默的表情更显冷清。然而，这里却被誉为未来武汉市工业地产项目最大的产业集群地。>>> 湖北省工业地产开发渐热 武汉2年38个项目入市

在已建项目的户外宣传牌上：“招商引资、世界500强企业入驻”频现其中。但事实并不尽然，大多项目仍处于孤寂而立的状态。戴德梁行武汉公司总经理杨良军感叹说，研发也好，总部也好，都对公共交通条件有着较高的要求，很多工业物业购买后出现长期空置，往往就是因为条件不成熟。试想，连一条公交线路都没开通，一家门店都未经营的城郊处女地，却异想天开有大型企业进驻，企业员工办公，或许仅存于白日一梦!

新兴的工业地产正在加快发展的脚步。大量工业园及商务产业园区地兴建，因地段、环境和周边生活配套的缺失，难以获得企业的青睐。随之销售不畅，空置率直升等一系列问题接踵而来;与此同时，企业自身的需求在无法得到满足时，又纷纷发出 ‘无地办公’的哀怨声。这一切，杨良军总结道：大量供应项目的涌现，属于无效供应大于需求，有效供应小于需求。从而造成了买卖双方供需失衡的残局。

恰逢地铁开通机遇 武汉工业地三镇发力将成真

现实发展的当下，纵然遇到重重困难，工业地产在武汉未来的发展前景仍被杨良军看好。他分析说：“古往今来，武汉就属于工业重镇，具备工业地产的各项基础;第二，武汉被称为九省通衢，通达的交通让这座城市成为了连接全国各地的中心枢纽;第三，武汉是一座高校云集的文化之都，百万学子提供了充足的人才储备。接着，他又从资金运作上介绍说，大量的私募资金正在涌入武汉这座市场，每周我都要接待大批到武汉投资的客商。”

更值得一提的是，武汉工业地产项目渐成气候的应是光谷的东湖高新科技区。其他区域还处在含苞待放的阶段，而地铁交通的来临，会逐步打通武汉三镇各个角落。我们可以预见，一条条地铁线路的伸展，会加速武汉工业地产的发展，便捷的交通变革，将为武汉工业地产项目全方位布局带来可能。

>>> 2013至2014年将是武汉工业地产开发黄金时期

回报率周期长达10年之久 开发企业需有远见

那么，到底什么是产业地产?是为产业配套的地产，还是产业本身就是地产?目前的产业地产从业者，到底是在做产业还是在做地产?杨良军认为，产业地产是一种复合地产，相比住宅地产和商业地产，产业地产的开发和运作难度要高很多，而且回报率的周期比较长。他满怀感概地说：“真正获利大概需要十年以上的时间，这不是所有开发企业和政府部门能够等待的时间。”

也正是因为时间上的跨度，真正能够盘活产业地产，除了地产操作经验之外，开发商必须具备专业化的判断力。杨良军的经验之谈更赋有远见：“开发企业必须对宏观经济有个清晰的认识，对城市经济、产业经济未来的发展方向有准确的判断。只有深刻地理解，才是产业地产的难处所在。

不少业内人士都有这样一个观点：拍卖土地已成地方政府财政的主要来源，而工业地产能带来长期税源、解决劳动就业，地方政府是敞开怀抱欢迎产业地产兴建，这种双重获利的结果，使得产业地产成为不少地产企业圈地的一把利器。久而久之，就造成了恶性循环的结果。

然而，杨良军却道出了并不鲜为人知的一面。他说，对于工业性质土地，政府一般不会从土地出让这个层面想着获取高额利润，反倒会在前期进行大量投入。“做工业地产的首要前提是七通一平，凹凸不平的土地必须平整，通电、通水、道路通，这都是政府前期需要大量投入的成本。政府这番良苦用心，实则是站在长远角度，用发展的眼光，提振区域经济的大力发展。

每亩税收为12-30万 拿地面积必须与投资总额挂钩

目前，产业地产发展存在两大难点。第一个难点是如何找到适合开发工业地产的房地产企业?在杨良军看来，好的开发企业并非难找，而是区域内产业地产的发展，牵连着千丝万缕的各种关系。

他透露说，政府在招拍挂的同时，会对投资密度和税收有一定的要求。进一步解释就是拿地面积必须与投资总额挂钩，大概每亩产生的税收为12-30万。只有这样的企业，地方政府才会愿意以低价出让产业用地给开发企业，用于工业地产项目的建设。

一边是地方政府对拿地的开发企业有所限制，另一边，地方政府又往往没有经过细致地考察，会将工业用地出让给一些并无经验的开发企业，而真正适合的开发企业却被拒之门外。

杨良军对此直言，政府必须要有长远的眼光。相关政策的扶持，完善的配套规划，才能让工业地产获得持续的生命力。也只有这样，工业地产才能带动整个片区的经济效益和社会效益，地方政府才能获得长期稳定的税收。”

工业运营商成立专业委员会 为入驻企业带来一站式服务

工业地产另一大难点是项目落成后，招商无法落地。杨良军认为，工业地产的兴建也需要采取前期定位和招商先行的策略。“必须先了解政府对区域的整体规划，然而再从项目自身进行细致规划。”

谈到从细节入手，工业地产业态的布局显得尤为重要。面对层出不穷的各大工业地产项目的开发兴建，想要突出项目特色，以便在市场上具备更强的竞争力，需从风格和档次上进行区别。具体到工业项目的容积率、绿化率、建筑密度及高度的要求，应量身打造定制化产品。

杨良军回忆说，前些年，扬州有一个项目叫中国声谷，是当地的呼叫中心产业。印象最深的是该项目内，男女厕所的设置配备。因为呼叫中心女性工作者居多，所以男女厕所的设置比例达到了1:6。从员工厕所设置的细节，我们不难看出，每个行业都有各自特点，产品的打造同样如此。只有业态多样化的布局，才能更好地引入企业和更好地为企业服务。

他坦言，定制客户和定制产品虽然能解决一些问题，但也不利于项目的整体规划，特别是地下车库、道路系统、规划审批等。市场、客户需求都在变，顺应客户的成长而产生的需求变化，也是产品打造的一个难点。

目前很多产业地产的人员流动会出现明显的“钟摆效应”，白天车水马龙，晚上人烟稀少，甚至到了晚上干脆变成一座“鬼城”。这样的园区是留不住人才的，而没有人才的集聚，产业发展就是一句空话。

解决“钟摆效应”的途径只有一条，即“园区的城区化”，通过在产业园区配置合理的消费商业、人才公寓、公建配套，生活方便了，人才愿意留下来。政府起到的关键作用是打造平台，将各个产业链有效地聚集在一个区域，而项目由开发商来建设，聘请专业的运营团队来进行管理维护。

在杨良军眼里，一个好的工业运营商，不是粗放型的招商选资，而是成立专业委员会。他们会对企业的入驻设置门槛机制，其次就是提供良好的融资平台，企业在产品研发和投入量产的过程中，为入驻企业寻求资金，让好的企业产品能够进入市场获取利润;最后就要整合政府资源，产业地产不是一种完全市场化的地产内容，它的发展需要政府的诸多支持，包括招商平台的提供以及产业政策的支持。

“要为入驻企业提供一站式的便捷服务，只有通过长期的深耕，才会有一批企业愿意跟随着你。”他最后如是说。

转变原有传统地产开发模式 持有型发展才能持久获利

提及与地产相关的产业，投资客的存在不言而喻。住宅市场中，政府对投资客限制多多，持有型商业对投资客往往屏蔽，销售型则欢迎备至。产业地产面临相同的问题，作为经营性房地产，投资客对于以销售为目的的开发商还是持欢迎态度的，投资客有一部分可以追加投资进行改造，降低开发商的资金压力，但另一方面也会对开发商的价格体系形成挑战，政府一般不欢迎投资客，会有各种手段进行限制。

产业地产能否长久持续性发展，祸根不在于投资客，而在于开发企业最终选择的模式。一般而言，工业地产的开发模式分为纯持有型、租售并举、纯出售型和合作开发。

在武汉，租售并举和纯出售型的项目占据了绝大部分。部分开发商虽然有长期的发展眼光和对品质的追求，但由于市场劣币驱逐良币，也不得不放低身段追逐市场。这在一定程度上都造成今天的产业地产产品难以突破的状况。从可持续发展和统一运营的的角度来说，杨良军个人更趋向持有型的发展模式，工业地产项目只有持续性的不断运营，才能获得更为稳定的资金回报，而持有比例应占到70%。

产业地产是一个房地产开发与不动产运营相结合的产物，传统地产企业在参与产业地产开发的过程中应转变原有的开发习惯，在满足自身发展的前提下更好地为企业提供发展平台，才能真正做到基业长青。

他建议说，在产业地产开发的伊始，发展商就要从根本上改变房地产所习惯的买卖关系，而变身为综合运营的服务提供商，并有机地结合各种金融创新模式，在缓解自身开发压力的同时，从更广义的范围去满足企业的需求和自身发展的需求。